Immobilien-Investition in Lettland: SIA-Holding für DACH-Investoren
Riga bietet Bruttorenditen von 6 bis 9%, deutlich über deutschen A-Lagen. Über eine SIA-Holding-Struktur strukturieren wir Erwerb, Vermietung und Wiederverkauf rechtskonform und steuerlich effizient.
Drei Segmente, drei Strategien
Innenstadt Riga (Centrs, Vecrīga)
Jugendstil-Bestand, 2-3-Zi-Apartments 60-90 m². Investment 150 bis 280 k EUR. Mietrendite Brutto 6-7%. Hoher Tourismus-Anteil (kurzfristige Vermietung möglich).
Mežaparks und Pārdaugava
Familienhäuser, Villen-Bestand. Investment 350 bis 800 k EUR. Mietrendite Brutto 4-5%. Stark expat-affin, Wertsteigerung über Sanierung.
Außenbezirke und Jūrmala (Küste)
Plattenbau-Sanierung oder Neubau am Meer. Investment 80 bis 200 k EUR. Mietrendite Brutto 8-9%. Höhere Volatilität, Auswahl entscheidend.
SIA-Holding für deutschen Investor
Eine deutsche Privatperson kann Immobilien in Lettland direkt erwerben. Aus steuerlicher Sicht ist eine SIA-Holding aber meist effizienter:
- Mieteinnahmen reinvestiert: 0% KSt solange in der SIA. Sanierung, neue Käufe, Tilgung von Krediten ohne Steuer.
- Veräußerung: Verkauf der SIA-Anteile statt der Immobilie kann steuerlich vorteilhaft sein (Beratung mit Steuerberater).
- Erbschaftsplanung: SIA-Anteile lassen sich strukturierter übertragen als Einzelimmobilien.
- Aufenthaltsgenehmigung möglich: Bei Investition ab 250.000 EUR (mit Bedingungen) kann ein lettischer EU-Aufenthaltstitel erworben werden.
Wichtig: Mieteinnahmen aus Immobilien gelten als passive Einkünfte nach §8(1) AStG. Bei deutscher Mehrheitsbeteiligung greift die Hinzurechnungsbesteuerung, sofern der Substanztest §8(2) AStG nicht erfüllt ist. Bei reiner Immobilien-Holding wird der Substanztest schwieriger zu führen, was wir im Erstgespräch ehrlich besprechen.
Was Sie tatsächlich zahlen
| Position | Lettland (SIA) | Deutschland (GmbH) |
|---|---|---|
| KSt auf Mieteinnahmen reinvestiert | 0% | ~29,8% |
| KSt auf Mieteinnahmen ausgeschüttet | 20% nominal (25% effektiv) | ~29,8% + KapESt |
| Grundsteuer pro Jahr | 0,2 bis 1,5% des Katasterwerts | 0,3 bis 1% (variiert je Gemeinde) |
| Veräußerungsgewinn-KSt (gehalten >12 Monate) | 0% (auf SIA-Ebene) | ~29,8% |
| USt auf Mieten Wohnen | 0% (befreit) | 0% (befreit) |
| USt auf Mieten Gewerbe | 21% | 19% |
| Quellensteuer Dividende → DE-Holding | 0% (Mutter-Tochter) | n/a |
Was DACH-Investoren wissen wollen
Ja, ohne Einschränkung. EU-Niederlassungsfreiheit (Art. 49 AEUV) und Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV) gewährleisten freien Erwerb. Ausnahme: landwirtschaftliche Flächen unterliegen Restriktionen. Wohn- und Gewerbeimmobilien: voller Zugang.
Möglich, mit Bedingungen: Investitionssumme ab 250.000 EUR (Riga: 250.000 EUR; übriges Lettland: niedriger), Eintragung im Grundbuch, jährliche Vermietung mit lokaler Steuerleistung. Nicht so attraktiv wie Portugal vor 2024, aber funktional. Wir prüfen Ihre konkrete Situation.
Citadele, SEB Lettland und Swedbank Lettland gewähren Hypotheken auch an EU-Nicht-Residenten, mit Einschränkungen: 50-60% Beleihungsauslauf, Zinsen 4-6% (Stand 2025), umfangreiche KYC. Empfohlen: 30-40% Eigenkapital. Wir vermitteln den Kontakt.
Mieteinnahmen sind passive Einkünfte (§8(1) AStG). Bei DACH-Mehrheitsbeteiligung greift §§7-14 AStG, weil 0% KSt unter dem Niedrigsteuerland-Schwellenwert liegt. Substanztest §8(2) AStG ist bei reiner Immobilien-Holding herausfordernd. Lösung: aktiv geführte Verwaltung mit Personal in Riga, oder akzeptierte Hinzurechnung mit gleichzeitiger Anrechnung der lettischen KSt.
Haftungsausschluss nach §3 StBerG: Balt Partners SIA ist eine in Lettland ansässige Gesellschaft und keine in Deutschland zugelassene Steuerberatungsgesellschaft im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Wir erbringen ausschließlich Leistungen der Unternehmensgründung, des Substanzaufbaus und der operativen Compliance lettischer SIA-Gesellschaften. Für die individuelle steuerliche Beurteilung Ihrer Situation, einschließlich Wegzugsbesteuerung, Hinzurechnungsbesteuerung und deutscher Einkommensteuer, konsultieren Sie bitte einen in Deutschland zugelassenen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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